EB-5プログラム・プロジェクト最新情報
【散見されるEB-5ローンプロジェクトのトラブルについて】
昨今EB-5大手のEB-5プロジェクトが破綻したというニュースをご覧になられたという
EB-5プログラムにご参加の方並びにご検討の方より、
弊社のプロジェクトも同様のリスクがあるのではないかといった
ご心配のお声を頂いております。
ご心配・ご不安のご相談が多くありましたため、
皆様に安心してEB-5プログラムにご参加頂くため、世間を騒がせております
当スキャンダルの詳細につき調査を行いましたので、概要をお知らせいたします。
今回のケースは資産運用上、非常にリスクの高い仕組みとなっており
弊社のプロジェクトの仕組みとは全く異なりますので、
まずはご安心頂ければと思います。
今回の大手EB-5デベロッパーによるEB-5投資プロジェクト破綻の詳細については
以下複数メディアにて以下（要約）のように伝えられています。
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カリフォルニアの某大手リージョナルセンターがローンプロジェクトとして
およそ1000名ものEB-5投資家を集め、高級ホテルとコンドミニアムの開発事業に
融資を行っていたが、コロナパンデミックなどの影響でこの開発事業が約10億ドルの
債務を抱え債務不履行に陥った。その後、筆頭債権者に物件を差し押さえられ、
このローンプロジェクトに参加していたEB-5投資家が投資金回収及び永住権取得の
危機に陥り訴訟に発展。
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破綻が伝えられている今回のカリフォルニア大手リージョナルセンターによる
EB-5プロジェクトは、第三者事業に投資金を貸し付けるタイプの
近年散見されているいわゆる「ローンプロジェクト」と呼ばれるプロジェクトの
一つですが、ここまで大きなスキャンダルに発展した要因として
プロジェクトのローン契約がメザニンローン契約（通常のローンよりもリスクが高い
貸付方法）であったため、より順位の高い（シニアローン）契約をしていた
他の債権者により開発物件も差し押さえられてしまいました。
これによりこのプロジェクトに参加中の1000人ものEB-5投資家がその投資金の全て
を失うという最悪のケースに発展してしまいました（現在も係争中です）。
更に、投資先（融資先）の開発プロジェクトの事業規模がかなり大規模であり、
コロナパンデミック並びにポストコロナ時代に到底似つかわしくない観光客を
ターゲットとした高級ホテルとコンドミニアムのコンプレックス事業であったため、
容易に事業が立ちいかなくなるという市場の過大評価と誤算が招いた
破綻劇だと言えます。
EB-5リージョナルセンタープログラムは米国の特に失業率の高い地域
（リージョナルセンター）に投資を行い投資家一人辺り10名の雇用創出することで
アメリカの永住権が申請できる移民プログラムです。
このEB-5プログラムの投資先はat Risk（リスクを伴う投資）であることが前提であり
どのEB-5投資物件にも無論リスクが伴います。
しかしながら今回のようなローンプロジェクト破綻のケースでは、
リージョナルセンターが事業運営にノータッチでありまた、
差し押さえ権利の無いタイプのローンプロジェクトであったため、
最悪の事態へと発展したという典型的なケースであると言えます。
例え今回のような名の知れたリージョナルセンターであっても、第三者に任せきりで
投資先の選択を誤ると容易にコントロール不能に陥ってしまいます。
また、一見元本保証されているかのように見栄えの良く見えるローンプロジェクトには
今回の事象のように大きなリスクが潜在する可能性があり、プロジェクトの仕組みと
リスクを十部に理解しないまま参加されることがないよう、ご注意ください。
なお、弊社アメリカンライフでは1996年の設立当初より、投資物件のオーナーシップを
直接所有して頂くEB-5プロジェクトをご紹介しており、これまで事業破綻並びに
弊社プロジェクト起因の最終却下はございません。
弊社では現在、安定した需要を誇る米軍基地隣接地にマリオットホテルブランドの
4階建ての中規模ビジネスホテルを開発し運営するEB-5対象ホテルプロジェクトを
ご案内中です。
この時代にマッチした安定感抜群の米軍基地隣接のコンパクトホテルプロジェクトは
パンデミック以前から弊社の優良ビジネスモデルとして人気の高い
プロジェクトシリーズです。
関連記事：
Reuben Brothers Moving Forward on Century Plaza Foreclosure (therealdeal.com)
https://therealdeal.com/la/2023/03/31/reuben-bros-get-court-go-ahead-to-foreclose-on-rosenfelds-century-plaza/?utm_campaign=GCBI%20newsletter%2C%20April%2017%2C%202023&utm_medium=email&_hsmi=254592634&_hsenc=p2ANqtz-90umMOK-tcY3NVCX4u3Dmhq28ubHw9QLUGJx_JbjT_0Wg9aVo2769st8R_LDXsmOgzermextM3ur5x1R0wuEq1mp2Va6h5BIIYBL3D4BiglJLIl-0&utm_content=254592634&utm_source=hs_email
関連記事の要約：
センチュリープラザリージョナルセンタープロジェクトは、
マイケル・ローゼンフェルドが率いるウッドリッジキャピタルパートナーズが開発した
ロサンゼルスの高級ホテルとコンドミニアムの複合施設であり、
EB-5対象のローンプロジェクトとしておよそ1000名程の外国人投資家から
投資金を集めていました。
しかしコロナ禍や建設遅延などの問題に直面し、約10億ドルの債務を抱えることとなり、債権者の一人である英国の不動産王ルーベンブラザーズが、担保権を行使して
差し押さえを試みて法廷で争われています。EB-5投資永住権プログラムは、
投資プロジェクトが完成し、雇用を創出することでアメリカ永住権が取得できる
仕組みですが、このローンプロジェクトに参加していたEB-5投資家は、
投資費用の回収どころか、プロジェクトが差し押さえられ頓挫することで
永住権取得も断念せざるを得ない状況に陥っています。
EB-5投資家グループはプロジェクトの開発者側からこのローン契約が
メザニンローン契約（通常のローンよりもリスクが高い貸付方法）であることを
知らされていなかったと主張したものの、開発者側から証拠を提示され
主張は認められませんでした。
ルーベンブラザーズの代理人弁護士は「センチュリー・プラザのローンに
関連してルーベンブラザーズに惑わされたというCMB社の虚偽の主張は、
吹き飛んでしまった」と述べています。
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